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　　目前我國有多個主管部門都涉及不動產(chǎn)領(lǐng)域的評估。比如，建設(shè)部的評估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)評估為主，國土資源部的以土地評估為主，國資委的以資產(chǎn)評估為主。

　　“中介機(jī)構(gòu)做不動產(chǎn)評估是不合適的?！?月30日，國稅總局地方稅務(wù)司司長趙興玉接受本報記者采訪時說。

　　開征不動產(chǎn)稅勢在必行已成共識，問題是應(yīng)該由哪個機(jī)構(gòu)來評估不動產(chǎn)的價值？

　　目前，我國房地產(chǎn)評估分散在政府主管部門、投資信托公司、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所，甚至學(xué)術(shù)團(tuán)體辦的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。趙興玉肯定“此工作必須由政府來做”，因為不動產(chǎn)評估是一種政府行為，如果交給商業(yè)評估機(jī)構(gòu)來做，很難避免私下交易。

　　評估機(jī)構(gòu)隸屬政府部門

　　“從各國經(jīng)驗來看，不動產(chǎn)稅不應(yīng)由商業(yè)性的評估機(jī)構(gòu)來承擔(dān)?！辈粍赢a(chǎn)改革研究課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟(jì)研究部副部長隆國強(qiáng)也表達(dá)了相同觀點。

　　隆國強(qiáng)解釋說，商業(yè)評估所用的方法為個體評估，如果對整個城市所有不動產(chǎn)進(jìn)行評估，費用過高，耗時過長。同時，商業(yè)評估機(jī)構(gòu)個體規(guī)模較小，單個機(jī)構(gòu)難以承擔(dān)一個城市所有的評估任務(wù)。如果由多個機(jī)構(gòu)同時承擔(dān)，其使用方法及標(biāo)準(zhǔn)上的差異，可能導(dǎo)致評估結(jié)果不一致。

　　“應(yīng)由一個隸屬于政府機(jī)關(guān)的專門評估機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，采取批量評估的方法?！甭鴱?qiáng)稱，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該是政府部門的事業(yè)單位，其經(jīng)費由財政全額撥付。

　　不過，目前我國有多個主管部門都涉及不動產(chǎn)領(lǐng)域的評估。比如，建設(shè)部的評估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)評估為主，國土資源部的以土地評估為主，國資委的以資產(chǎn)評估為主。這三個不同屬性的評估機(jī)構(gòu)，對評估技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)庫的選擇皆不同。

　　不動產(chǎn)稅的評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該如何建立，建立在現(xiàn)有的哪個機(jī)構(gòu)當(dāng)中？

　　國研專家認(rèn)為，根據(jù)中國國情現(xiàn)實，主要有兩方面的考慮：一是在國土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)置專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)；二是在地方稅務(wù)機(jī)關(guān)中成立專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。

　　第一種選擇意味著，房地產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)稅的征收機(jī)構(gòu)，分屬于兩個政府機(jī)構(gòu)的內(nèi)設(shè)事業(yè)單位。由國土資源和房屋管理部門設(shè)置的評估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的信息收集、檔案管理、對房地產(chǎn)的市場價值進(jìn)行評估，再及時將評估結(jié)果傳送給稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　而第二種選擇的實質(zhì)就是由地方稅務(wù)局下設(shè)不動產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)和征管機(jī)構(gòu)。

　　兩種選擇

　　事實上，國稅總局已經(jīng)在此方面先行一步?！岸悇?wù)部門掌握納稅人的基本信息，利用這種優(yōu)勢，我們從模擬評稅來看，工作效率不錯，應(yīng)該符合國家稅收征管的國情。”趙興玉稱，從2003年開始，國稅總局和財政部選擇了發(fā)達(dá)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、重慶、深圳等地，聯(lián)合開展不動產(chǎn)稅評稅模擬試點(也稱“空轉(zhuǎn)”)，為將來在稅務(wù)部門評估不動產(chǎn)稅，積累了技術(shù)和人才優(yōu)勢。他們根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)價值構(gòu)成的要素，制定了不同的評估方法的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　“經(jīng)過房地產(chǎn)評估專家評定，以及征求房地產(chǎn)管理部門的意見，證明了這些方法的應(yīng)用基本符合房地產(chǎn)評估原理，以及我國目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，因此具有可行性?！壁w興玉稱。

　　這套方法包括：開發(fā)了適合不同地區(qū)的房地產(chǎn)批量評稅的計算機(jī)系統(tǒng)；房地產(chǎn)信息采集審核和錄入體系，進(jìn)行了批量評稅和稅收負(fù)擔(dān)的測算等。

　　“最關(guān)鍵的是在稅務(wù)部門培養(yǎng)了相關(guān)人才。”趙興玉稱，如果不動產(chǎn)稅全面開征的話，這是一個評稅基礎(chǔ)和重要力量。

　　對此，國研中心課題組卻有不同觀點?！敖?jīng)過在青島的調(diào)研，我們更傾向于將評估機(jī)構(gòu)建立在房屋國土部門。”隆國強(qiáng)說。國研中心專家倪紅日解釋說，物業(yè)稅評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，將評估機(jī)構(gòu)設(shè)立在該部門，可以充分利用現(xiàn)有資料，有利于降低評估成本。另外，不動產(chǎn)評估是一項專業(yè)性很強(qiáng)的工作，房屋國土管理部門在這一領(lǐng)域的技術(shù)基礎(chǔ)強(qiáng)于其他部門。

　　“面臨很多銜接問題?！壁w興玉認(rèn)為課題組的觀點會面臨一個難題———稅收行政復(fù)議或申訴問題。如果納稅人有異議，不會直接找評估機(jī)構(gòu)，因為評估機(jī)構(gòu)在后臺。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能直接解決問題，只好把案件送回房地產(chǎn)部門，等房地產(chǎn)部門復(fù)議之后，再通過稅務(wù)機(jī)關(guān)處理?！岸悇?wù)部門扮演‘二傳手’，可能會降低效率，造成納稅人不滿。”

　　中介機(jī)構(gòu)無所為？

　　“兩種模式都可以選擇，但關(guān)鍵是相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一?！北本┐髮W(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春認(rèn)為，可以考慮建設(shè)部、國土部、稅務(wù)局三家聯(lián)合起來成立不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。

　　同時，馮長春也提醒，商業(yè)中介評估機(jī)構(gòu)不能完全不在考慮之列。

　　“政府審核有一定的技術(shù)力量、信譽(yù)紀(jì)錄良好的中介評估機(jī)構(gòu)，采取委托評估的辦法，可以縮小成本，提高效率。”馮認(rèn)為，中介評估機(jī)構(gòu)優(yōu)勢在于技術(shù)專業(yè)人才豐富和有效競爭。

　　這種建議的背景是，實際上現(xiàn)在建設(shè)部門和國土部門的評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)脫鉤改制，成為獨立核算的經(jīng)營性中介公司。如國土資源部“地價動態(tài)監(jiān)測”和建設(shè)部“房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測與預(yù)警”，都是利用中介評估機(jī)構(gòu)完成的。

　　中介商業(yè)評估機(jī)構(gòu)始終是以利益為目的，會否產(chǎn)生不公正的做法？

　　對于此憂慮，馮長春認(rèn)為，商業(yè)中介機(jī)構(gòu)雖以營利為目的，但要承擔(dān)社會法律責(zé)任。同時，由于不動產(chǎn)評估的特點是批量評估，即成片成區(qū)，而不是為了抵押貸款進(jìn)行的一對一的評估模式。因此中介機(jī)構(gòu)暗箱操作的可能性很小。

　　有關(guān)人士分析，“不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估體系如何建立，需要進(jìn)一步研究探討，但最關(guān)鍵的是要真正成為不以盈利為目的公正、公平的機(jī)構(gòu)。這樣老百姓才信得過，減少征稅的阻力?！?BR>